Venezia, prezzi in discesa: frenano gli affitti turistici. Ma adesso cresce Mestre

In centro storico sta diminuendo l’interesse per acquistare immobili da trasformare in locazioni turistiche. Per l’agente affiliato Tecnocasa Marco Carminati, rispetto a un paio di anni fa si può stimare un 15, 20 per cento in meno: «Le normative vigenti hanno ristretto l’imbuto e l’arrivo del regolamento proposto dal Comune sta avendo un effetto deterrente», afferma, «non è più un investimento interessante: la richiesta ora si concentra su chi vuole acquistare, veneziani compresi».

Rispetto all’arrivo del regolamento, Carminati puntualizza che sarà fondamentale un approccio graduale. «Il rischio altrimenti è che si immettano tantissimi immobili sul mercato: la discesa dei prezzi sarebbe un bene, ma se il processo non sarà graduale ci troveremo di fronte a una bolla immobiliare».

Il report annuale

Al di là delle affittanze brevi, i dati raccolti da Tecnocasa nel suo report annuale mostrano un calo dei prezzi del 3,7 per cento, mettendo a confronto i prezzi degli immobili nei primi sei mesi del 2024 rispetto agli ultimi sei del 2023. A

ttenzione però: in centro storico, guardando per esempio a San Marco, un immobile varia dai 4.750 ai 6.500 euro al metro quadro, nel 2023 oscillava tra i 5.000 e i 6.800 euro. Immaginando un appartamento da 50 metri quadrati, si scende quindi da 340 mila a 325 mila euro.

Idem in un sestiere come Dorsoduro: oggi si va dai 4.000 ai 4.500, nel 2023 dai 4.500 ai 5.000. Diverso invece il discorso per Mestre: nel 2024 si è arrivati a pagare cifre dai 3.300 ai 4.700 euro al metro quadro, contro la forchetta da 3.200 a 4.300 del 2023.

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Perché calano i prezzi in centro storico

«I prezzi in discesa in centro storico sono motivati dai costi molto elevati di ristrutturazione, combinati con il fatto che su questo fronte si stanno togliendo le agevolazioni», spiega Carminati, «c’è comunque richiesta per gli immobili già ristrutturati, ma in generale un minor volume di compravendite».

Per gli immobili di prestigio, invece, si registra un rialzo. «Il trend della domanda è simile a Milano e Roma, città con dimensioni internazionali», continua Carminati, «il cliente straniero compra». Le richieste arrivano soprattutto da Stati Uniti, Francia e Germania.

«Negli ultimi anni abbiamo visto una zonizzazione», sottolinea Carminati, «con i francesi che preferiscono la Giudecca e tanti tedeschi che invece hanno comprato a Murano». A Mestre invece si profila un quadro differente. «C’è una discreta richiesta, motivata da una ristrutturazione lenta e continua della città che è in atto da qualche anno», sottolinea, «l’immobile nuovo, al posto delle palazzine anni Sessanta, registra molto “appeal”. C’è tanta richiesta, ma i costi sono importanti».

L’andamento dei mutui

Allargando lo sguardo all’andamento delle quotazioni immobiliari negli ultimi cinque anni, secondo l’ufficio studi Tecnocasa in tutta la città (sia il centro storico sia Mestre) sono scese del 10, 6 per cento. «Questo dato è imputabile all’andamento dei tassi di interesse dei mutui», precisa Carminati, «nell’ultimo periodo sono stati ritoccati al rialzo, con uno stop importante dei prezzi. Ci troviamo anche di fronte a meno immobili sul mercato e un maggior numero di trattative sui prezzi. Ora invece vediamo una ripresa del mercato, soprattutto su Mestre che sta attirando l’attenzione da parte di chi vuole acquistare».

In questo contesto, soffrono le locazioni commerciali. «Tenendo conto che hanno sempre avuto prezzi molto alti, abbiamo registrato un abbassamento», afferma Carminati, «i negozi e i magazzini hanno una rendita che varia dal 5 per cento all’8 per cento».