Casa, l’impennata dei prezzi a Trieste senza eguali in Italia 

Tornata in grande stile sul palcoscenico delle città d’arte (che in una versione alternativa chiameremmo overtourism) Trieste è fra le città top dove cercare casa in Europa ma anche quella dove l’impennata dei prezzi è stata più violenta perché la disponibilità di abitazioni di qualità non soddisfa la richiesta.

Più 41% in cinque anni, è una performance che non ha precedenti né concorrenze, almeno in Italia. La domanda è tornata a essere molto elevata: arriva dal turismo e dal gran numero di ricercatori e scienziati che cercano affannosamente sui portali quartieri di qualità e ben serviti.

A indicare questi punti di forza e debolezza del mercato immobiliare triestino è uno studio di Gabetti Property Solutions dal titolo “Why Trieste? Una nuova geografia immobiliare per la città” che sarà presentato in anteprima martedì 15 ottobre al Savoia Excelsior Palace in un evento Nem (qui il link per iscriversi): «Trieste è un polo logistico e strategico a Nordest che si connette con l’Europa Centro-Orientale alla confluenza delle culture mediterranea, slava e tedesca», spiega il report.

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Sullo sfondo di questa rinascita c’è la partita del secolo. Un capitolo infrastrutturale e abitativo di portata epocale: «Ho fatto una passeggiata fra i magazzini e gli hangar e ho avuto l’impressione di trovarmi in un una Detroit degli anni Ottanta. Il problema reale non sarà di riempire gli spazi vuoti con uffici ma ridare nuovi funzioni e servizi per i bisogni reali dei cittadini», spiega Diego Vitello analista senior del Centro Studi di Gabetti riferendosi a quella che definisce «la più grande rigenerazione urbana d’Italia»: il Porto Vecchio (o Porto Nuovo).

Aggiunge il professionista Gabetti: «Durante la nostra indagine abbiamo parlato con diversi ricercatori della Sissa (l’alta scuola di formazione scientifica triestina, ndr) che non riescono a trovare casa e vorrebbero vivere più vicini al centro rispetto al luogo di lavoro. Non bisogna giocare sulla sottrazione», aggiunge. Poi c’è un problema infrastrutturale su come collegare il Porto Vecchio e la città per rendere più agevoli gli spostamenti: «In tutto questo il Pnrr può essere un importante motore». Ma per fare questo, in seguito allo spostamento annunciato di alcuni uffici regionali, «sarà necessaria non svuotare il centro».

Sono queste le ragioni ma anche le problematiche legate a questa ritrovata attrattività di un territorio capace di calamitare l’attenzione degli investitori del settore immobiliare, imprenditori e gestori di fondi comuni che guardano allo sviluppo di Trieste come ad un’opportunità.

Il report Gabetti è così la fotografia di una città tornata attrattiva all’estero: «Al primo posto ci sono gli austriaci che cercano qui un seconda casa per le vacanze oppure per affittarla». Ma è anche una città da sempre anziana dove la popolazione è tornata di recente a ringiovanirsi anche se con nuclei familiari sempre più frammentati. La crisi demografica continua però a pesare (199.400 abitanti) con gli abitanti cresciuti di uno striminzito 0,2% in due anni. Ma come si diceva questo trend è destinato a cambiare.

Infatti il saldo migratorio è positivo soprattutto nella generazione dei Millennial (20-34 anni) con una università terza classificata dopo quelle di Bergamo e del Salento per iscrizioni di studenti con 16.705 iscritti (+9% negli ultimi sei anni) e 3. 415 matricole (+15%) nell’ultimo anno. E sono quasi 8 mila gli studenti fuori sede che, calcolando anche i pendolari, premono alle porte della città per cercare una sistemazione e potenzialmente rappresentano un importante bacino di domanda di alloggi.

Questa forte pressione è anche la causa di una storica fiammata dei prezzi che fanno di Trieste la città più cara del Paese. Ma anche quella in cui i parcheggi valgono oro perché non si trovano («Ma dove parcheggiano i triestini?», si chiede Vitello) e si continua a respirare una certa aria di isolamento dovuto alla mancanza dell’alta velocità fino a Venezia in un Paese dove «per arrivare da Milano a Bologna bastano 45 minuti». Al netto di questi problemi Trieste resta in questo momento una delle città più corteggiate turisticamente del Paese, sia pure con tutte le sue zone d’ombra.

Sarà il clima post-pandemia, un ritorno di massa del turismo nelle città d’arte, oppure il materializzarsi nella skyline della città di navi da crociera kolossal che però non sembrano portare grandi affari e non sono un valore aggiunto secondo Gabetti. «Ormai in Italia i centri storici si stanno trasformando per adattarsi alla presenza di turisti e studenti e così sta accadendo anche a Trieste. Da urbanista non vedo altra soluzione che recuperare gli spazi urbani per essere riconvertiti agli standard e alle esigenze delle famiglie di questo secondo decennio degli anni Duemila. Un piano per affrontare un problema tipico triestino che è quello delle case sfitte potrebbe essere la soluzione a questa penuria di alloggi sul mercato», sottolinea Vitello. Un’altra soluzione, nella visione di Gabetti, potrebbe essere quella di riconvertire immobili come l’ex caserma di Banne in uno studentato, una moderna palazzina per studenti e ricercatori. —

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