Mercato immobiliare, impennata dei prezzi: ecco quanto costa acquistare casa a Treviso e provincia

Come lanciare un sasso nello stagno: l’onda dell’esplosione dei prezzi delle abitazioni nel capoluogo si è allargata alla prima periferia.

I prezzi delle case, che nell’ultimo quadriennio erano in fisiologico altalenare, nel corso dell’ultimo anno hanno subito un’impennata.

A spingere in alto l’asticella del valore al metro quadro dell’hinterland è stata la più semplice e spietata delle leggi di mercato: se c’è la domanda, il prezzo sale.

E la richiesta è tanta, perché Treviso è ormai inaccessibile e i comuni della prima cintura sono l’unica soluzione affrontabile per chi vorrebbe, ma non può. E sono i più.

La crescita continua

Innanzitutto: parliamo di cifre medie, elaborate tenendo conto dei prezzi degli annunci di vendita pubblicati dalle principali agenzie del territorio elaborati dall’osservatorio di Immobiliare.it, che riunisce la quasi totalità delle offerte presenti sul mercato (ad esclusione di alcune proposte superlusso).

Il primo elemento che si vede a occhio nudo è l’andamento dei prezzi: stabile – pur con qualche oscillazione – negli anni dal 2020 al 2022, e da lì in continua e comune crescita. Segno che la domanda è cresciuta, parecchio, e l’offerta non è al pari delle richieste.

Perché dove si è costruito è stato soprattutto nel capoluogo, puntando a residenzialità di lusso o superlusso sulla base di nuovi progetti edilizi plasmati proprio dall’esperienza della “reclusione” pandemica: appartamenti più grandi, ampie terrazze, giardini o attici.

E i prezzi, di conseguenza, sono schizzati. Oggi il prezzo minimo per acquistare un appartamento nuovo da un centinaio di metri nel quartiere di periferia è di 300 mila, ma il mercato offre soprattutto appartamenti da 200 metri quadrati a 800 mila.

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Risultato? Il mercato degli acquisti ha espulso il ceto medio.

Ad aggiungere sale agli ingranaggi il blocco quasi totale del mercato degli affitti: chi l’aveva, non potendo comprare, è rimasto; chi aveva immobili in affitto, visto il mercato, ha ritenuto più conveniente vendere (a prezzi maggiorati visto che le offerte non di lusso si erano rivalutate automaticamente). Ed ecco quindi moltissimi costretti a rivolgersi all’hinterland, che non è stato a guardare.

La soglia dei 1.500

Il secondo dato che salta all’occhio è quello relativo alla soglia minima oggi rappresentata dai 1.500 euro al metro quadrato di media per acquistare un alloggio a Paese.

Bene, fino all’anno scorso i territori che stavano al di sotto di questa soglia (anche abbondantemente) erano quattro: oltre a Paese, Villorba, Quinto e Roncade.

A far registrare un vero boom, tra questi, San Biagio di Callalta, che è passato da un prezzo medio dell’estate 2023 pari a poco più di 1.200 euro al metro, ai 1.550 euro di questo agosto.

E pure Quinto, passato da 1.347 euro al metro dell’agosto 2023 ai 1.659 attuali. Ma varrebbe la pena citare anche Villorba, che anche se nell’ultimo periodo estivo ha fatto registrare una lieve flessione, prima dell’estate aveva raggiunto quotazioni al metro quadrato da 1.600 euro quando un anno fa viaggiava sotto quota 1.450 al metro.

Ed anche il fanalino di coda di Paese, che nell’agosto 2023 aveva patito un calo netto dei valori di mercato, nell’ultimo anno ha registrato un balzo in avanti di duecento euro netti.

Il caso Mogliano e Silea

Sono i due comuni oggi più cari. Lì la richiesta del mercato nell’agosto di quest’anno ha superato il costo medio di 2000 euro al metro quadrato.

Mogliano risente dell’essere baricentro tra Mestre/Venezia e Treviso; Silea dell’essere vicinissima a Treviso (tanto da risultarne quasi una propaggine organizzata come un quartiere della periferia), ma al contempo “esterna”.

Ma la ricerca di casa ha fatto scattare il mercato anche a Ponzano (e le tante gru comparse nell’ultimo biennio lo dimostrano) e Carbonera, altro comune ad un passo dal capoluogo ma molto più verde. Questo il quadro: in peggioramento per chi deve trovare casa, in netto miglioramento per chi vende o costruisce. La bolla si allarga, e non è detto scoppi prima dei conti delle famiglie.

L'indagine: casa, sogno impossibile per 9 trevigiani su 10

Per nove trevigiani su dieci comprare una casa nuova è un sogno destinato a non realizzarsi. Per tantissime famiglie, il mercato del nuovo è inaccessibile, almeno per il momento, considerati, da un lato, i prezzi delle case in costruzione, che partono da 300-350 mila euro e, dall’altro, la disponibilità effettiva della maggior parte dei privati, che è di 100 mila euro inferiore.

Insomma, il mercato immobiliare cittadino è affare per pochi, anzi, pochissimi e questi, per non perdere l’occasione, non solo si accaparrano gli appartamenti più costosi, tra l’altro senza grosse difficoltà, ma lo fanno ancora prima che gli immobili vengano costruiti, spesso anche svariati anni.

Ad evidenziarlo è l’indagine dell’ufficio studi di Tecnocasa sulla disponibilità di spesa dei nuclei familiari del capoluogo. La quasi totalità può arrivare a disporre, come capacità di spesa, di un massimo di 250 mila euro tra risparmi e finanziamenti. Non briciole.

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Peccato, però, che il nuovo in città venga venduto a partire da 300 mila, cifre che aumentano in modo esponenziale mano a mano che ci si avvicina alle mura ed esplodono nel centro storico. In pratica, lo studio dichiara che il 93% dei trevigiani può spendere per la casa fino a 169 mila euro, ma a quella cifra non si trova nulla, a meno che non si ripieghi su soluzioni datate su cui è necessario intervenire quasi completamente.

Tecnocasa scatta una fotografia della disponibilità economica nella Marca: il 42,2% dei trevigiani ha una capacità di spesa fino ai 119 mila euro, il 34,5% tra i 120 mila e i 169 mila e il 16,6% fino a 249 mila euro, percentuali che sommate tra loro rappresentano oltre il 93% del totale. I numeri scendono drasticamente quando si parla di importi superiori ai 250 mila euro.

Solo il 4,8% del totale dei trevigiani può contare su una disponibilità tra i 250 e i 350 mila euro e quindi può permettersi un appartamento nuovo, in classe A e con tutti i comfort, dal riscaldamento e raffrescamento a pavimento, fino all’impianto fotovoltaico e la ventilazione meccanica. Infine, solo l’1,5% arriva ad una disponibilità di 475 mila euro, mentre lo 0,4% può permettersi immobili dal valore più alto, il cosiddetto mercato di lusso.

Mutui e prima casa

Questi sono tutti numeri in linea con quello che emerge dal mercato dei mutui e, in particolare, per quanto concerne l’acquisto della prima casa: per comprare, i trevigiani chiedono in banca in media un prestito pari a 130 mila euro, che rappresenta l’82% del valore totale dell’immobile. A presentarsi in filiale per lo più giovani che hanno un’età media di 36 anni e che firmano contratti per una durata media di 26 anni.

Oggi il prezzo minimo per acquistare un appartamento nuovo da un centinaio di metri in un quartiere di periferia è di 300 mila, ma paradossalmente, il mercato offre soprattutto appartamenti da 200 metri quadrati il cui valore tocca tranquillamente gli 800 mila. Parlando di andamento dei prezzi, è stabile da diversi anni: in continua e comune crescita. Segno che la domanda è cresciuta, parecchio, e l’offerta non è al pari delle richieste.

Nascono nuovi progetti edilizi che accontentano la volontà di una residenzialità di lusso o superlusso e se, fino a poco tempo fa le famiglie non avrebbero mai pensato di trovare residenza oltre strada Ovest, ora i trevigiani guardano non solo alle zone periferiche, ma anche ai comuni del circondario e come l’economia insegna: se la richiesta aumenta, anche il valore è destinato ad aumentare, a scapito di sempre più famiglie.

L'esperto: «La bolla immobiliare è già qui»

Il boom immobiliare dell’hinterland, frutto dell’effetto Treviso, va di pari passo con le previsioni demografiche per la Marca. Che a Carbonera i prezzi decollino del 50% nell’ultimo anno; che Silea e Mogliano raggiungano i valori del fuori mura del capoluogo per le case non più recenti (soglia dei 2.000 € mq) è un fenomeno che trova risposta e riscontri anche nel dinamismo sociale della Marca.

Invecchiamento e denatalità, il micidiale combinato disposto che da anni flagella la provincia, seppur in maniera non omogenea, fanno sì che si aprano scenari allarmanti, già nel prossimo decennio (dopodomani...) per aree montane e Pedemontana.

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Chi resisterà, a livello demografico? Solo Treviso e l’hinterland, dicono le previsioni, e quest’ultimo forse neanche del tutto. Ne abbiamo parlato con Alessandro Minello, economista e docente a contratto a Ca’ Foscari, dove insegna Economia dei sistemi d’impresa . «È in atto un processo di agglomerazione, che privilegia la tendenza alla centralità. E teniamo presente anche l’inesorabile invecchiamento: fra circa 20 anni la nostra provincia vedrà 2,5 over 65 per ogni undr 15».

Treviso e l’hinterland, lei dice, faranno eccezione.

«Rispetto a zona prealpine e pedemontane sicuramente. Uno studio prevede che nel 2031 la Marca perderà 4.800 abitanti , ma che la flessione colpirà soprattutto Vittoriese, con un - 3,3% nel decennio 2021-2031, e Coneglianese, con un -2,3%. E se la grande Treviso” vedrà una moderata espansione di abitanti, Montebellunese e Castellana soffriranno, strette tra saldi naturali negativi e saldi migratori variabili».

Treviso un po più capoluogo, allora?

«Emerge na concentrazione demografica nelle aree centrali. Treviso oggi hapiù di 85 mila abitanti, nel 2030 potrebbe raggiungere quota 87 mila. Quasi 3.000 nuovi residenti, +2,5% rispetto ad oggi».

Anche questo con un’onda nei comuni limitrofi?

«La crescita si va consolidando da anni in città e nell’area contermine. Ma attenzione: la popolazione crescerà anche nei comuni limitrofi, mentre si riduce o è stabile nella seconda cerchia. Rispettivamente, si stima una crescita di quasi 1.300 abitanti, + 1% e di - 350 abitanti, uno 0,3 in meno »

Oggi i saldi positivi sono un’eccezione, un ’anomalia.

«La tenuta di capoluogo ed hinterland è confermata anche dalle proiezioni su 2040, seppur con minori incrementi. L’effetto gravitazionale esercitato dal capoluogo si manifesterà ancora con chiarezza, e a rimorchio i comuni dellaprima cerchia».

Come si spiega? L’appeal del capoluogo, che pure guida una provincia policentrica?

«Dopo gli anni del Covid, in cui la crescita demografica di Treviso sembrava segnare il passo a favore di una rilocalizzazione e preferenza per le aree rurali, l’attrazione urbana torna a prevalere nelle scelte delle famiglie. Ma attenzione, non per spinta di una natalità, quanto di una mobilità demografica adulta. Anzi, in parte, di single o famiglie con componenti in età pensionabile che ricercano una posizione centrale più servita rispetto ad ubicazioni più economiche ma lontane dai principali servizi».

Nessun ringiovanimento, par di capire. Ma questo, sul piano immobiliare e sociale, cambierà la tendenza all’offerta di case oggi molto costose in centro, e pure fuori mura ormai?

«La domanda di alloggi è crescente, ma non c’è un’adeguata offerta in termini di rapporto prezzo qualità. E questo da un lato contribuisce ad aumentare i valori immobiliari, tanto per la vendita quanto per la locazione. E gli effetti di questa mobilità demografica che orbita “attorno alle mura” genera una impennata nei valori immobiliari sia in centro che fuori mura. C’è poi una fascia di domanda non per uso abitativo ma di investimento, compiuta da soggetti spesso esterni ma che hanno liquidità...ecco che anche la prima cerchia di comuni diventa uno sbocco quasi fisiologico».

Poche speranze, allora, per chi non ha grandi somme.

«Nel centro storico le nuove abitazioni sono di fascia alta e disponibili a prezzi stellari. In questo senso l’attrazione verso il centro è molto selettiva anche socialmente. La domanda di soggetti che acquistano abitazioni di lusso ma non le occupano come domicilio abituale, in un certo senso, è compatibile con chi usa la città come la crescente domanda turistica».

Ma questa compatibilità si coniuga con la sostenibilità?

«La compatibilità cui accennavo prima è parziale, non riguarda tutti, poiché si notano molti locali che chiudono, e sono per lo più esercizi, anche storici, che vivono prevalentemente con i residenti. Anche laddove il saldo tra aperture e chiusure risulta positivo, il mercato sta selezionando una offerta prevalentemente rivolta alla domanda turistica».

C’è il rischio, magari non immediato, di una bolla?

«Il rischio di una bolla immobiliare è presente e vicino perché i valori immobiliari sono cresciuti molto, mentre i salari delle famiglie sono fermi da vent’anni. Poi l’impennata dei tassi di interesse ha reso drammatico il pagamento delle rate e reso quasi impossibile l’accesso a mutui sostenibili. I valori immobiliari raggiunti non sono sostenibili per il 90% delle famiglie. E il mercato prima o poi sgonfia gli eccessi».

L’immobiliarista: «Manca il ceto medio»

«Il mercato c’è, gli investitori anche; ma chi manca totalmente è il ceto medio per cui oggi in molti casi l’unico approdo per la ricerca di una casa è la seconda periferia. Io, di qui a qualche anno, non la vedo benissimo». Marco De Nardi è titolare della Domus Immobiliare, lavora dalla Città Giardino alla cintura urbana.

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Previsione cupa?

«Bisogna valutare l’intero sistema».

In che senso?

«Che in città si fanno affari d’oro: prezzi alti, acquirenti disponibili a spendere. Questa situazione ha portato al lievitare dei costi dell’hinterland, dove alcuni comuni hanno i prezzi dei quartieri di Treviso e dove la ricerca di alloggio è alta, specie in alcune zone. Ma il numero di quanti possono permettersi la spesa, anche fuori, si riduce».

Perché?

«Perché tolta la fetta degli imprenditori o professionisti che hanno stipendi alti, e quindi investono in città, resta una grandissima fetta di popolazione che con questo trend non potrà più permettersi nemmeno l’hinterland».

Troppo caro?

«Non solo. Acquirenti troppo vecchi».

Vecchi?

«Un passo indietro. I giovani hanno contratti spesso precari, di certo non sono molto ben pagati e n on hanno tra i primi interessi l’acquisto di casa. Stanno in affitto, se lo trovano. Chi vorrebbe comprare casa è chi è in affitto, o deve spostarsi. Ma quanti anni hanno? Spesso più di quaranta, hanno stipendi anche validi, ma erosi da inflazione, aumento costi e magari finanziamenti per l’auto o altro. In banca, per comprare, devono chiedere mutui lunghi che non vengono concessi per via dell’età. Risultato?»

Non comprano.

«O per comprare devono andare oltre la prima periferia, fuori da quella che chiamano Grande Treviso».

La “gentrificazione” si allarga ancora...

«È un bel problema per il ceto medio».

Durerà?

«Dipende. Io credo che nel giro di qualche anno, se non si abbasseranno i tassi o non si ridurranno i costi arriverà uno scossone. Il mercato dovrà ripensarsi».

Ma perché i prezzi sono schizzati, anche fuori città?

«C’è l’Europa che impone classi energetiche altissime, c’è un costo materiali che non si è abbassato quanto serve e c’è una legge molto banale se volete che ha alzato l’asticella: puoi costruire un due camere in classe energetica altissima vendendolo a 300-350 mila euro; ma spendendo 25 mila euro in più in fase di costruzione le due camere diventano tre, gli spazi si ampliano, e quell’appartamento sul mercato vale oltre 500mila euro sicuro... Ecco che sta succedendo».

L’hinterland è sotto pressione, ecco cosa ne pensano i sindaci

«Tra caro costi e affitti zero, l’hinterland è perennemente sotto pressione ma non ci sono risposte per tutti».

A parlare sono i sindaci dei comuni della prima cintura urbana attorno a Treviso, quelli ricompresi nel perimetro di quella “Grande Treviso” in cui la bolla del mercato immobiliare sta gonfiandosi sempre di più a discapito di un ceto medio che «rischia di essere spedito fuori anche da qui».

Affitti rarissimi «Il quadro è semplice quanto difficile» dice Federica Ortolan, sindaco di Carbonera, «i costi di stanno alzando e non sono accessibili per tutti, gli affitti sono rarissimi e anche quelli a rialzo di prezzo, la carenza è pazzesca e oltre a pesare sui redditi più bassi rende difficile l’avvio di un percorso in autonomia alle giovani coppie».

Risposte? Carbonera sta cercando di darne facendo atterrare a Pezzan e Carbonera i crediti edilizi frutto della demolizione dell’ex cartiera, «riqualifichiamo il territorio cercando di dare risposte», ma l’incognita dei prezzi di mercato è sempre lì.

«Dovremmo trovare il modo di far costruire edifici appetibili per costi, ma rispondenti alle classi energetiche chieste dalle norme» dice Renzo Carraretto, sindaco di Casier, «come farlo è difficilissimo. Ma è l’unica strada.

Oggi il ceto medio è in difficoltà stretto tra un mercato sempre più caro per mille ragioni, anche speculative che hanno pesato anche sulle locazioni, oggi inesistenti».

«Ponzano è uno dei comuni più appetibili della cintura» sottolinea non a caso Antonello Baseggio, prima cittadino del comune a nord del capoluogo, «oggi tra prezzi e poca disponibilità abbiamo difficoltà a esaudire perfino le richieste di casa dei nostri residenti. Affitti poi, lasciamo perdere: zero. E dove ci sono: carissimi».

La soluzione? «Non credo siano i condomini, ma nemmeno il blocco delle edificazioni. Noi apriamo nuove disponibilità ogni tot di tempo, a fine anno – proprio vista la situazione – permetteremo nuove costruzioni con una nuova variante al piano urbanistico. L’edificazione diffusa e contenuta permette di mantenere alti prezzi. Altro non possiamo fare». Il futuro? «Serve fare una marcia indietro».

«Quella dell'abitare è sicuramente una problematica urgente per la cittadinanza» ammette Francesco Soligo, sindaco di Villorba, altro comune in cui i prezzi delle abitazioni al metro quadrato nell’ultimo anno e mezzo hanno subito un’impennata.

«Noi sindaci lo sappiamo bene e da tempo, ognuno con i propri strumenti, sta cercando di mettere in atto una serie di iniziative che possano favorire l'accesso alla casa e prezzi calmierati per le giovani coppie. Abbiamo anche aderito al Protocollo per l'Abitare varato dall'Associazione dei Comuni della Marca. La vera sfida è avere case a prezzi calmierati per le giovani coppie».

«Paese da qualche anno, post covid, dopo il capoluogo è tra i comuni più richiesti. E c’è chi ha fatto e fa affari pazzeschi: ho sentito di 590 mila euro per un appartamento in una zona di periferia in un senso unico, follia». Ammette Katia Uberti, sindaco di Paese.

«Il tema dei costi c’è, ed è vero che si fa fatica a trovare casa tanto che molti oggi, al nuovo inarrivabile, preferiscono il vecchio da ristrutturare». Strategie? «Noi con il piano interventi abbiamo allargato il perimetro delle aree edificabili proprio per venire incontro alla richiesta, bisogna mettersi in coda e aspettare» prosegue.

Rossella Cendron, sindaco di Silea, è netta: «La problematica casa c’è decisamente. Durante i ricevimenti quasi metà delle persone che incontro viene per pormi il problema casa, e non parlo di nuclei “in difficoltà”, ma persone comuni, ceto medio, che hanno difficoltà a trovare a una casa in affitto. A Silea non c’è. Comprare? Costa troppo. Siamo arrivati al punto che tanti sono in difficoltà e parlano di “andare fuori”, che una volta si usava per dire “andiamo a vivere fuori dal capoluogo”».

E poi ci sono le marginalità, «che stanno crescendo significativamente» sottolinea il sindaco, «e impongono di essere gestite perché altrimenti sono completamente fuori dal mercato».

A intervenire sul tema anche Mauro Dal Zilio, assessore a Quinto di Treviso (altro comune i prezzi in crescita repentina), nonché presidente Ater di Treviso. crolla il potere d’acquisto «Il pressing derivato dal capoluogo si sente, e tanto. Cercare un affitto qui è improponibile, cercare delle vendite è difficile perché non c’è gran mercato, o è altissimo o bassissimo, e quel che c’è va venduto.

Le famiglie non hanno più dove abitare, ci sono adulti che tornano dagli anziani genitori. L’implementazione energetica ha fatto decollare i prezzi, ma se il potere d’acquisto delle coppie o dei singoli è fermo si crea una disparità immensa che non sani. E se non si tutelano i proprietari anche il tema di affitti è drastico».

«L’hinterland attrae e fa piacere» dice Elena Stocco, sindaco di Preganziol, «ma l’impennata dei prezzi è un tema che deve essere affrontato con una valutazione sistemica di area vasta, tra costruttori, agenti, operatori. Il singolo comune ha poca voce. I dati e i colori delle cartine. Il problema va risolto in sede di Grande Treviso».