Անշարժ գույքի շուկայում գները մոտ 10-15%, որոշ դեպքերում՝ 20%-ով նվազել են անցյալ տարվա համեմատ. Անդրանիկ Հարությունով

«Մեդիալաբի» հարցերին պատասխանում է Հայաստանի անշարժ գույքի գործակալությունների ասոցիացիայի խորհրդի հիմնադիր անդամ Անդրանիկ Հարությունովը

– Պարո՛ն Հարությունով, ի՞նչ վիճակ է անշարժ գույքի շուկայում, գնանկում նկատվո՞ւմ է, թե՞ ոչ։

– Իրականում կա գների նվազում, բայց՝ համեմատած անցյալ տարվա հետ, ու դա հիմնականում երկրորդային շուկայում է։ Անցյալ և նախանցյալ տարիներին մեզ մոտ շուկան բավական ակտիվ էր, իհարկե սա չի նշանակում, թե հիմա պասիվ է, ուղղակի նախորդ երկու տարիներին սովորականից ակտիվ էր՝ պայմանավորված հայտնի իրադարձություններով՝ ռուս-ուկրաինական պատերազմ, Արցախի հայաթափում։ Այդ ֆոնին անշարժ գույքի շատ մեծ պահանջարկ առաջացավ՝ թե՛ վարձակալության, թե՛ վաճառքի շուկայում, բայց այդ պահանջարկն ավելի շատ ավելացել էր երկրորդային շուկայում։ 

Հիմա ասեմ տարբերությունը․ առաջնային շուկան կառուցապատողների կողմից նոր կառուցվող շենքերն են, երկրորդային շուկան արդեն առկա բնակարաները, որոնք սեփականատերերն իրենք են վաճառում։ 

Առաջնային շուկայում ակտիվությունը պահպանվում է, քանի որ կա եկամտային հարկի վերադարձի մասին համակարգը, ու այս տարի վերջին տարին է, որ այն գործում է Երևան քաղաքում: 

Դրա ֆոնին նույնիսկ ավելի շատ խտացված պահանջարկ կա առաջնային շուկայում, այն մարդիկ, որոնք պլանավորել էին 2025-2026 թվականներին հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերել, հիմա ժամանակից շուտ են անում, ինչի համար էլ այս տարի առաջնային շուկայում պահանջարկը խտացված է՝ ավելի շատ է, քան նախորդ տարիներին։ 

Երկրորդային շուկայում ունենք գների որոշակի նվազում՝ պայմանավորված պահանջարկի նվազումով, եթե համեմատում ենք նախորդ երկու տարիների ֆորսմաժորների հետ։ Անցած երկու տարիներին մենք ունեցել ենք գների գերաճ՝ պայմանավորված կրկին ստեղծված իրավիճակով, որ պահանջարկը մեծացել էր, բազմաթիվ բնակարաններ ուղղակի գերագնահատվել էին երկրորդային շուկայում, բայց դա էլ բնականոն պրոցես է, շուկայական հարաբերություններ են, ցանկացած պահի, երբ որ ինչ-որ մի բանի դեֆիցիտ է լինում, ու պահանջարկը մեծանում է, շուկայում գները բարձրանում են։ 

Սրա ֆոնին բազմաթիվ մարդիկ, որոշ «փորձագետներ», մեդիան հայտարարում են, թե հիմա անշարժ գույքի շուկան պայթելու է, փուչիկ էր, որոշակի կանխատեսումներ են անում ու խուճապ են տարածում: Իրականում նման խնդիր չունենք, մեզ մոտ անշարժ գույքի շուկան փուչիկ չէ ու չի պայթելու, ինչպես ներկայացնում են, ուղղակի բնական պրոցես է, որ ինչ-որ մի պահ պահանջարկը նորմայից բարձր է եղել, հետո էլի գալիս ենք նորմայի, գները կարգավորվում են, այդքան բան։

– Իսկ առաջնային շուկայում ինչո՞ւ չի նկատվում գների նվազում։

– Ասեմ տարբերությունը, որ հասկանալի լինի, որովհետև մարդիկ միշտ ուրիշ ձևով են ընկալում այդ շուկան։ Այնտեղ բազմաթիվ բիզնեսմեններ տարբեր նախագծերով մրցում են իրար հետ, ու այդ մրցակցության ֆոնին հենց առաջնային շուկայում շատ լավ գներ են, եթե համեմատում ենք երկրորդայինի հետ, այսինքն՝ մարդը ձեռք է բերում գույք նոր կառուցվող շենքում, լրիվ նոր կոմունիկացիաներով, սեյսմակայուն, այսինքն՝ տարբերվում է հին շենքերից հարմարություններով ու ավելի գրավիչ գին է, քան երկրորդային շուկայում վաճառվող գույքի գինը։ 

Մեզ մոտ կառուցապատողների բիզնես մոդելը հիմնված է վաճառքի վրա, ու այստեղ արդեն կառուցապատողները մրցակցության հաշվին, որպեսզի կարողանան ֆինանսներ ներգրավեն, ավելի հարմար գներով են վաճառում: Եթե այս պահին մի համայնքում 5-7 նախագիծ է կառուցվում, նրանք միմյանց հետ մրցակցության մեջ են, ինչը նաև գնի վրա է ազդում, ու դրա շահառուն հիմնականում սպառողն է լինում։ 

Առաջնային շուկայում մրցակցության հաշվին միշտ էլ գների փոփոխություն է լինում են՝ կախված շենքի կառուցման փուլից։ Օրինակ՝ եթե դուք մի շենքում հողային աշխատանքների ժամանակ եք բնակարան հարցնում, ապա այդ ժամանակ դուք ավելի մեծ ռիսկ եք վերցնում, որովհետև ավելի երկար ժամանակ կա, որ այդ կառուցապատողը նախագիծը ավարտի, քան, օրինակ՝ այն մարդը, որ, ենթադրենք, շենքի հիմնակմախքը արդեն կանգնած է։ Այսինքն՝ հողային աշխատանքների ժամանակ կառուցապատողները, բնականաբար, ավելի հարմար գներով են վաճառում։ 

– Ինչո՞ւ է որոշ փորձագետների մոտ տպավորություն, որ անշարժ գույքի շուկան շուտով պայթելու է։

– Չգիտեմ, թե իրականում ինչ նպատակով են արվում նման հայտարությունները, չգիտեմ, թե ով է դրա շահառուն, բայց վստահ ասեմ, որ Հայաստանի քաղաքացին չէ։ Որպեսզի շուկան տրաքի, պետք է մեր երկրում աղետ լինի, բայց բոլորս մեր բնականոն կյանքով ապրում ենք, իսկ եթե աղետ լինի, ոչ միայն անշարժ գույքի շուկան է պայթելու, այլ նաև բոլոր ոլորտները։ 

– Պարո՛ն Հարությունով, էքստրեմալ պայմաններից ելնելով, երբ շուկայում տեղի է ունենում գնաճ, մարդիկ ասում են, որ այդ գնաճը մեզանում չտրամաբանված է լինում, այսինքն՝ համաձայն են, որ գների բարձրացում լինի, բայց այնքան, որ խելքին մոտ լինի՝ ինչպես ասում են։ 

– Եթե համեմատենք անցյալ տարվա հետ, ապա գները մոտ 10-15%, որոշ դեպքերում՝ 20%-ով նվազել են, ուղղակի մենք լուրջ խնդիր ունենք այդ գների ուսումնասիրության մասով: Նույնիսկ մենք՝ անշարժ գույքի գործակալներս, մեր ասոցիացիայում չունենք տվյալներ, որոնց հիման վրա կարող ենք վերլուծություն տալ, այդ տվյալները պետք է ներկայացնի Կադաստրի կոմիտեն, իսկ նրա տված տվյալները իրականությանը չեն համապատասխանում, որովհետև այնտեղ տարբեր ցուցանիշներ խառնված են իրար։ 

Օրինակ՝ այս տարվա առաջին կիսամյակի ամփոփած ցուցանիշում, Կադաստրի կոմիտեն ասում է, որ, ենթադրենք, գործարքների քանակն ավելացել է, կամ գները բարձրացել են: Կոմիտեն գործարք է հաշվում երկու տարի առաջ նորակառույց շենքում գնված գնման իրավունքը, որն այս տարի ստացել է պետական գրանցում, շենքը շահագործման են հանձնել, մեկ անգամ էլ այդ ժամանակ են գործարք անում, քաղաքացիները սեփականության վկայական են ստանում, դա ներառվում է այս տարվա տվյալներում, ու դրա գինը նույնպես ներառվում է գնացուցակի մեջ, որի հիման վրա նրանք ընդհանուր թիվ են ստանում ու տալիս։ 

Մեր ասոցիացիան Կադաստրի կոմիտեին խնդրել է, հորդորել, որ այդ վիճակագրության մեջ թվերը չխառնեն, քանի որ դա մեզ համար էլ է խնդիր, մենք էլ դրանց հիման վրա ենք նորակառույց նախագծերի տերերին տեղեկություն տալիս, այդ ելակետային տեղեկատվության հիման վրա դրսից ներդրողներ են, որ ուզում են գալ այստեղ, ինչ-որ ներդրումներ անել։ 

– Այժմ նաև շատ է քննարկվում այն, որ Երևան քաղաքում բազմաթիվ բնակելի շենքեր են կառուցվում, որոնց պահանջարկն իրականում չկա։ Այս քննարկման մեջ ռեալության հատիկ կա՞։

– Օրինակ՝ անցած շաբաթ Գեղարքունիքի մարզում տեղի ունեցավ երկրաշարժ, որն ամենաքննարկվող թեմաներից մեկն էր, ու ԱԻՆ-ից ունեցանք հայտարարություն, որ մայրաքաղաքի բնակֆոնդի 45%-ը լավ վիճակում չէ։ Սա ազդում է այն մարդկանց վրա, որոնք ապրում են հին շենքերում ու կուզեն փոխել իրենց բնակարանները։ Կա մենթալիտետի փոփոխություն․ երբ երիտասարդները նոր ընտանիք են կազմում, փորձում են գնալ առանձին ապրել, տուն են ձեռք բերում։ Բանկերի մոտ ունենք վարկային քաղաքականության փոփոխություն, տարբեր ծրագրեր են գործում, կառուցապատողների մոտ ունենք էվոլյուցիա, երբ տարաժամանակյա վճարման պայմաններն ավելի հետաքրքիր են ու գրավիչ։ Այսինքն՝ բնակարանների պահանջարկը միշտ էլ լինելու է։ 

Մեր երկիրը, օրինակ՝ տուրիզմով զարգացող երկրների շարքում է, ամեն տարի ավելանում է զբոսաշրջիկների թիվը, բնականաբար, բնակարանների պահանջ է լինելու, մարդիկ իրենց բնակարանը բիզնես են դարձնում։ Այսինքն՝ չունենք նման խնդիր, որ շենքերն անիմաստ են կառուցվում։ Գիտեք, նման տարօրինակ թեզեր, մեկնաբանություններ շատ եմ լսում, ասում են՝ թուրքերն են գնում այդ բնակարանները, կամ կառուցապատողն է թուրք։ Ես ութ կառուցապատող գործընկերներ ունեմ, բայց էդ ոնց է, ոչ մեկը թուրք չէ։ Որ նման բան լիներ, հիմա մամուլում այդ լուրը պայթել էր, ապացույցներ էին ներկայացվել։ 

– Պարո՛ն Հարությունով, մարզերում և՞ս բնակարանների գնման մեծ պահանջարկ կա, թե՞ միայն մայրաքաղաքում է այդ պահանջարկը։

– Հողատարածքների պահանջարկն է մեծ։ Հիմա շատ լավ գյուղվարկեր կան, ու այդ ֆոնին հողատարածքների բավականին մեծ պահանջարկ կա։ Իսկ բնակարանների մասով, դեռ երկու տարի մարզերում գործելու է եկամտային հարկի վերադարձի համակարգը, ու ամենաակտիվները Կոտայքի ու Արմավիրի մարզերն են։ Օրինակ՝ մենք Արմավիրի մարզում նախագիծ ունենք, մեծ թաղամաս է, մոտավորապես մի քանի ամսից դրա շինթույլտվությունը կլինի, նման նախագիծ դեռ չի եղել մարզերում, մոտավորապես 28 շենք է։ Կա այդ նախագիծը, եկամտային հարկի վերադարձի օրենքը գործելու է, այդ մարզում էլ շատ քիչ կառուցապատում կա, ու կարծում եմ՝ հետաքրքիր կլինի մեր քաղաքացիների համար։ 

Մարզերում կամ այլ տեղերում, որտեղ շուկան չի աշխատում, այնպիսի գործիք պետք է կիրառել, ինչպես Երևանում եկամտահարկի վերադարձի օրենքով այդքան շենքեր կառուցվեցին, նույնը մարզերում, ինչ-որ պետական ծրագիր, սուբսիդավորում որ լինում են, դա ակտիվացնում է շուկան։ Հիմա եկամտահարկի վերադարձի գործիքը պետք է փոխարինել ինչ-որ նոր բանով, որովհետև այն աննախադեպ գործիք էր։ 

Մասնավորն ու բանկերը պետք է սկսեն գործիքներ կիրառել, որ եկամտահարկի վերադարձի օրենքի չգործելու պարագայում մեծ ազդեցություն չլինի շուկայում։ Թիրախային օրենքներ են պետք, որովհետև, օրինակ՝ ունենք երկու պետական աշխատող, բայց նրանք չեն կարող իրենց թույլ տալ միջին եկամուտով բնակարան գնել իրենց համար։ Նման խմբերի համար պետությունը պետք է ծրագիր ունենա։ 

Քրիստինե Աղաբեկյան

MediaLab.am

The post Անշարժ գույքի շուկայում գները մոտ 10-15%, որոշ դեպքերում՝ 20%-ով նվազել են անցյալ տարվա համեմատ. Անդրանիկ Հարությունով first appeared on MediaLab Newsroom-Laboratory.