Las diferentes propuestas del Gobierno de coalición para poner coto a los pisos turísticos

Poner algún tipo de freno a los alquileres vacacionales se ha convertido en uno de los ejes de la política de vivienda del Gobierno de coalición de PSOE y Sumar. El verano de 2024 se perfila como otro año récord en la recepción de turistas, tanto locales como internacionales, y la población de ciudades como Cádiz, Málaga o Barcelona ha salido a la calle para protestar contra la masificación y el efecto que tienen los pisos turísticos en el alquiler residencial, donde los altos precios provocan que la mitad de los inquilinos viva en riesgo de pobreza, según ha reconocido el Banco de España.

Ya hay varias propuestas sobre la mesa de las formaciones que integran el Ejecutivo. Unas persiguen un mayor –y mejor– control de la oferta y de qué se anuncia en las plataformas tipo Airbnb o Booking. Otras, elevar la presión fiscal para conseguir que este tipo de arrendamientos no sean tan jugosos para los propietarios y convencerles para que devuelvan esos pisos al alquiler tradicional. Respecto al marco fiscal común, el Ejecutivo sí tiene margen de maniobra, mientras que en la regulación está más encorsetado, porque las competencias en materia de vivienda son de las comunidades autónomas y las de urbanismo, de los ayuntamientos. Un reparto que hace imposible que las casas y pisos turísticos compartan una normativa común en toda España.

Medidas fiscales

“Hay que conseguir que sea más rentable alquilar viviendas para vivir que para uso turístico”. Con este objetivo, Carlos Martín Urriza, portavoz de economía y hacienda del grupo parlamentario de Sumar, presentó este miércoles una batería de propuestas fiscales para elevar los impuestos a los rentistas y empresas que buscan obtener rentabilidades importantes arrendando casas y pisos para vacaciones —en esta información se explica la responsabilidad de la banca y de la política monetaria en este proceso—.

“Se puede elevar la fiscalidad de los alquileres turísticos o de temporada para reducir su rentabilidad y hacer más atractivo su alquiler como residencia habitual”, incide la propuesta no de ley presentada por Sumar. Una PNL (en la jerga parlamentaria) que busca espolear al Gobierno de coalición del que la propia plataforma forma parte. 

“Se podría incluir a las viviendas de uso turístico en el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)”, pidió este miércoles Carlos Martín Urriza. Actualmente, están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITPO) que varía, dependiendo de la Comunidad Autónoma, entre el 6% (Madrid) y el 11,5 % (Baleares).

“El IVA aplicable a los apartamentos turísticos podría ser —dentro de la normativa europea— del 21%, por encima del IVA del 10% que abonan los clientes que se alojan en un hotel o equivalente”, prosigue la propuesta de Sumar. La justificación para esta mayor tributación reside en las externalidades positivas que devienen de un establecimiento hotelero frente a un apartamento turísticos (mayor creación de empleo, cumplimiento de una estricta normativa de turismo, de seguridad e higiene, atención permanente personalizada, etc.), así como de las externalidades negativas que se derivan de los apartamentos turísticos (expulsión de la población autóctona del centro de las ciudades, gentrificación, molestias para los vecinos, etc.).

Como excepción, “el 10% de IVA se podría establecer para aquellas viviendas turísticas que sí son residencia habitual y donde el propietario comparte temporalmente la vivienda. La justificación de esta menor tributación es que, en este caso, no se produce expulsión de la población autóctona”.

Preguntada por esta cuestión este mismo miércoles, la vicepresidenta primera y ministra de Hacienda, María Jesús Montero, señaló que “el tema del IVA tiene que estar armonizado con el resto de la Unión Europea (UE). No es un impuesto sobre el que cada Estado miembro podamos mover los tipos según nuestro interés sino que hay márgenes en los que nos tenemos que mover”. 

De hecho, Montero recordó que, “justamente, se está trabajando en una nueva directiva [europea] del IVA que podría dar lugar a la capacidad de gravar este tipo de alquileres turísticos”. En este marco, “vayamos paso por paso. Primero, en Europa, y luego si las fuerzas políticas están de acuerdo se podría implantar esta medida en las zonas tensionadas”, finalizó la vicepresidenta.

La propuesta de Sumar hace una definición de zona tensionada en cuanto al alquiler turístico para desplegar sus medidas. Lo serían todas las ciudades de más de 200.000 habitantes, también las poblaciones con una masificación superior a 10 turistas por habitante, y Baleares y Canarias, en conjunto.  

En estas “zonas tensionadas”, el grupo parlamentario de Sumar suprimiría “la deducibilidad de los gastos financieros, de amortización, y de mejora de la vivienda en el cálculo de los rendimientos del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)”; y, además, “elevaría la imputación de rentas inmobiliarias al 20% en los períodos de no ocupación”.

No todos los rentistas pagan IRPF —según se detalla en esta otra información—. Algunos, sobre todo las grandes manos (los más ricos) utilizan empresas para alquilar sus viviendas. Para llegar a estos casos, la PNL que presentó Carlos Martín Urriza incorpora “suprimir la deducibilidad de los gastos financieros, de amortización y de mejora de la vivienda destinada a alquiler para fines turísticos” en el impuesto de Sociedades, siempre en “zonas tensionadas”.

Por último, exige “un gravamen especial del 25%” sobre el importe de los beneficios obtenidos por las Socimi en el ejercicio, “en el caso de que [estas sociedades de inversión] hayan realizado en algún momento del periodo impositivo actividades de arrendamiento de vivienda”. De nuevo en “zonas tensionadas”, tampoco serían “deducibles los gastos de financiación, de amortización y de mejora de la misma”.

Controlar la oferta y dar poder a las comunidades de vecinos

Uno de los problemas clave en cómo regular las viviendas turísticas, sea la administración que sea, está en que gran parte de la oferta opera sin ningún tipo de licencia, por lo que no es posible saber cuántos pisos turísticos hay en realidad. En Madrid, por ejemplo, el Ayuntamiento tiene constancia de que solo unos 1.000 de los más de 13.500 inmuebles que tiene en el radar opera con la licencia necesaria. Y esta creciente oferta reduce el alquiler residencial, de modo que en algunas localidades ya son el 20% de todo el parque inmobiliario.

Además, la demanda de esas viviendas está disparada. Desde la pandemia, la contratación de estos alquileres en España a través de plataformas como Airbnb, Booking, Tripadvisor y Expedia se ha disparado un 40% en cinco años y sitúa a este país como el segundo de la Unión Europea donde se reservan más pisos turísticos, como desglosamos en esta información. 

En este escenario, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana se ha comprometido a poner en marcha lo antes posible un registro donde figuren tanto los pisos turísticos con licencia, como aquellos que están en alquiler por temporada. Este último está pensado, en teoría, para arrendamientos de menos de un año de estudiantes o profesionales que se desplazan a otra ciudad, pero se ha convertido en un coladero para saltarse la Ley de Vivienda.

Ese registro compartido entre la administración central y las autonómicas aún está por definir y desarrollar, pero según explicó la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, en rueda de prensa conllevará que cada vivienda en alquiler tenga un tipo de matrícula, que indique a qué tipo de alquiler está sujeto y, si no dispone de una ligada al arrendamiento turístico, no se podrá anunciar en las plataformas online.

Además, Vivienda trabaja en cambios legales para dar poder a las comunidades de vecinos y que puedan decidir si quieren o no pisos turísticos en sus fincas. De hecho, es algo que ya pueden hacer porque una sentencia del Tribunal Supremo les da potestad de hacerlo, pero lo que busca Vivienda es que tengan que pronunciarse sí o sí. Para ello prepara un ajuste, que calificó como “quirúrgico” de la Ley de Propiedad Horizontal para “empoderar a los vecinos”, indicó Rodríguez. 

Precisamente, la ministra se ha reunido este miércoles con representantes de Airbnb en España a los que ha reclamado “colaboración” de cara al futuro Registro Único Estatal de alquileres turísticos para que “sea útil para el país”. “Todos los actores implicados en el ámbito de la vivienda formen parte de una gran Alianza de País para aportar soluciones a la situación actual en materia de vivienda”, indica el Ministerio. Los sindicatos de inquilinas e inquilinos han sido muy críticos con esta reunión y reclaman que Isabel Rodríguez también mantenga un encuentro con los representantes de los arrendatarios.