China tiene un plan para sacar al sector inmobiliario de la crisis ¿alcanza?

Con el anuncio de la creación de un fondo de 300.000 millones de yuanes (u$s 41.000 millones) para apoyar las compras públicas de viviendas sin vender, el Gobierno chino pareció desplegar por fin la semana pasada una considerable potencia de fuego para hacer frente a los tres años de desaceleración que sufre el mercado inmobiliario del país.

Pero aunque las nuevas medidas pueden marcar un punto de inflexión en una crisis que ha lastrado la economía china, analistas y economistas afirman que los cientos de miles de millones de yuanes no son ni de lejos suficientes.

"Se trata de una gota en el océano, dada la magnitud del stock sin vender", afirma Harry Murphy Cruise, economista de Moody's Analytics.

Goldman Sachs calculó la semana pasada que, basándose en el costo, China tiene un stock inmobiliario sin vender que asciende a 30 billones de yuanes entre terrenos y apartamentos terminados, lo que equivale a 10 veces la cantidad vendida el año pasado.

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Aunque las estimaciones del stock de viviendas sin vender en China varían, suelen eclipsar la financiación anunciada por el Banco Popular de China el viernes. El dinero se prestará a través de los bancos para ayudar a las empresas estatales locales a comprar propiedades no vendidas, que podrían destinarse después a viviendas sociales o accesibles.

"Mire por donde se mire, parece que el tamaño y la escala del problema son mucho mayores que, al menos, lo que podemos ver de la financiación comprometida por el Gobierno central", señala Hui Shan, economista jefa para China de Goldman Sachs. "Las matemáticas [muestran] que hay un problema de exceso de oferta en el mercado inmobiliario".

Tras décadas de expansión vertiginosa, el vasto sector inmobiliario chino se paralizó en 2021 después de que grandes desarrolladoras privadas como Evergrande se quedaran sin liquidez. Un año antes, Beijing, preocupado por el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario, había impuesto restricciones al apalancamiento del sector.

Desde entonces, las desarrolladoras más seguras, vinculadas al Estado, se han visto afectadas por la desaceleración y la confianza no ha logrado recuperarse.

Beijing ha respondido principalmente fomentando la finalización de proyectos residenciales no terminados, que en China suelen comprarse por adelantado.

Sus nuevas medidas publicadas el viernes, que también incluían la eliminación de la tasa hipotecaria mínima y la reducción de los pagos iniciales para los compradores de una primera vivienda, reflejan la necesidad de resucitar con mayor urgencia el mercado que durante décadas ha impulsado el crecimiento económico y la riqueza de los hogares en China.

Pero la medida pone de relieve la misma cautela que llevó a los dirigentes políticos hace varios años a contener a las desarrolladoras privadas expansivas ante el temor a un recalentamiento del mercado.

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"Esto no es como la gran crisis financiera, donde la Reserva Federal salió a comprar todos los activos problemáticos de las entidades financieras", afirma Leonard Law, analista de crédito de Lucror Analytics en Singapur. "Lo que China está intentando hacer es mucho más selectivo", porque "todavía tiene que combatir el riesgo moral y tener cuidado de no volver a inflar la burbuja".

En una conferencia de prensa celebrada el viernes en Beijing, se mencionó 15 veces el término "mercantilización", un estribillo común que alude a la necesidad de aplicar principios orientados al mercado en la formulación de políticas.

Según Law, estos principios son evidentes en todas las medidas adoptadas por Beijing durante la crisis inmobiliaria y, en última instancia, significan que el enfoque "tiene que ser rentable o, al menos, no generar pérdidas para la entidad gubernamental que presta la ayuda".

Las medidas políticas adoptadas en el pasado, incluida la apertura de líneas de crédito a las desarrolladoras por parte de los bancos estatales, no han logrado restablecer la confianza.

Analistas de Morgan Stanley afirman que las nuevas medidas "logran un buen equilibrio entre proporcionar cierta amortiguación y dejar que el ciclo inmobiliario siga su curso sin aumentar los riesgos para las empresas estatales y los bancos locales".

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Pero la caída de los precios ha generado un riesgo financiero cada vez más acuciante a lo largo de los tres años de desaceleración inmobiliaria. En abril, los precios de la vivienda nueva cayeron al ritmo mensual más rápido de los últimos nueve años.

Y Goldman Sachs calcula que, además del stock de vivienda sin vender, en China hay entre 90 y 100 millones de unidades de "oferta oculta" que a menudo se compraron como inversión y no se han habitado.

"El sistema financiero chino está impulsado en gran medida por los bancos y los préstamos bancarios están garantizados en gran medida por bienes inmuebles de una forma u otra", afirma Shan de Goldman Sachs. "Esa podría ser una de las razones por las que creen que es importante poner un suelo a los precios".

"Creo que quizá sea el principio de un nuevo enfoque", añade. "Si se dan cuenta de que los precios siguen cayendo y las ventas no repuntan, imagino que el Gobierno central tendrá que aumentar la financiación que está proporcionando".

UBS ha calculado que, basándose en el inventario de 35 grandes ciudades, al Gobierno le costaría hasta 2,4 billones de yuanes reducir el exceso de inventario de viviendas terminadas pero no vendidas a niveles normales.

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Tao Wang, economista jefa para China de UBS, sostiene que, aunque la cifra del PBoC es inferior a esa suma, la dirección de la política es alentadora. "Creemos que se trata probablemente de un punto de partida y que posiblemente se necesitará más, pero no está claro cuánto más", declaró a la prensa el lunes.

Tao añadió que las medidas no afectarían a su previsión de crecimiento del PBI del 4,9% este año. "No esperamos una gran recuperación o crecimiento" en el mercado inmobiliario este año, afirmó. "Sólo buscamos la estabilización".

Mucho antes del anuncio del viernes, el Gobierno declaró que aumentaría las viviendas sociales como parte de un impulso más amplio a las políticas redistributivas. En su 14º plan quinquenal, presentado en 2020, Beijing se comprometió a proporcionar 6,5 millones de viviendas de alquiler subvencionadas por el Gobierno en 40 ciudades.

Karl Choi, jefe de investigación inmobiliaria de la Gran China en Bank of America Global Research, afirma que las nuevas medidas podrían "matar dos pájaros de un tiro".

"En los mercados pensábamos: ya hay demasiado exceso de oferta, ¿por qué construir más viviendas sociales?", señala.

Y añade que el impulso a la vivienda accesible afecta a las ciudades con mayor nivel de vida y afluencia de población.

La facilidad de préstamo "no es enorme, pero tampoco insignificante", sostiene Choi, señalando su uso potencial en ciudades de segundo nivel.

En las ciudades de nivel más bajo, donde muchas desarrolladoras se expandieron agresivamente en busca de mayores márgenes, la relevancia de la vivienda social es menos clara.

"Hay que reconocer que el Gobierno no podrá comprar todo el inventario", señala Shan. "Tendrán que hacer un esfuerzo para comprar de forma selectiva en ciertas ciudades y diseñar el programa para lograr sus objetivos políticos. Lo que quiera que estén haciendo ahora es tremendamente insuficiente".