Premier achat immobilier en Haute-Vienne : des prix à la baisse et même un T4 pour 100.000 € à Limoges

Les primo-accédants à Limoges ou en Haute-Vienne connaissent les mêmes difficultés que n’importe où en France. Comme partout, leur pouvoir d’achat a été rogné de 30.000 à 50.000 € par des taux d’intérêt multipliés par trois en deux ans. Ils doivent disposer d’un apport de 7 à 10 % du budget global et respecter un taux d’endettement maximal de 35 %.

20% de transactions en moins en 2023

Un couple de primo-accédants qui, même sans apport, il y a un an, disposait d’une capacité d’emprunt de 230.000 € sur 20 ans ne peut plus aujourd’hui compter que sur 180.000 € environ. La petite maison de ville ou le joli pavillon en première couronne de Limoges qu’il pouvait acheter l’année dernière, ne rentre tout simplement plus dans son budget à présent. Car les prix n’ont évidemment pas baissé dans les mêmes proportions. Conséquence : une baisse des transactions de l’ordre de 20 % sur l’année 2023, ressentie par tous les professionnels.

L'investissement à Limoges attractif

Ce blocage doit-il pour autant être vu comme une fatalité ? Et faut-il continuer à attendre des jours meilleurs pour réaliser son achat ? Non, car Limoges se trouve dans une situation assez particulière. La population y est jeune, la ville compte plus de 15.000 étudiants, et profite d’un bassin économique dynamique. Autant d’éléments qui, parmi d’autres encore, la rendent spécialement attractive pour les jeunes ménages.

Le prix moyen à Limoges en baisse de 7 %

Or, en dépit de la forte hausse enregistrée au sortir de la crise du Covid (+23,3 % sur cinq ans, selon le baromètre de la Fnaim en janvier 2024), les prix de l’immobilier restent attractifs. Bien plus, en tout cas que dans la plupart des villes comparables.

En octobre dernier au micro de France Bleu, Béatrice Loizeau, d'Orpi Conseil et membre de l’Observatoire de l’immobilier de la Haute-Vienne, évaluait à 1.800 €/m2 le prix moyen à Limoges, en baisse de 7 % sur un an. L’investissement immobilier y est donc particulièrement attractif.

Moins de 1.500 €/m2 dans certains quartiers

Il est également possible de trouver des biens très en dessous de cette moyenne. Dans des quartiers légèrement excentrés au nord ou à l’est de la ville, les biens en bon état se situent plutôt aux alentours des 1.500 €/m2. Et on peut encore descendre un peu, aux alentours des 1.200 €/m2, dans des secteurs un peu moins prisés ou pour des biens en moins bon état. Les catégories F et G, en particulier, offrent de vraies marges de négociation, souvent de l’ordre de 15 à 20 %. Dans le quartier Montplaisir, par exemple, proche de la gare et du centre-ville, un T4 de 100 m2 nécessitant quelques travaux de remise à niveau, était récemment proposé à la vente autour des 100.000 €.

Les primo-accédants peuvent-ils trouver leur bonheur à Limoges ?Oui, vu le niveau des prix, un couple avec 3.000 € à deux est en capacité d’acheter un logement, ce qui n’est pas forcément le cas ailleurs. Si l’on sort des quartiers les plus prisés, on peut trouver des biens aux alentours de 1.500 €/m2. Pour un appartement de 70 m2, dans un de ces quartiers, il faut compter environ 150.000 € ou même un peu moins.

Et s’ils veulent se positionner sur une maison ?En périphérie, on peut trouver des pavillons ou des petites maisons en bon état qui entrent dans une enveloppe de 170.000 à 180.000 € pour 70 m2, trois chambres, à 10 ou 15 km de Limoges.

Peuvent-ils aussi se positionner sur la gamme de prix au-dessus ?Oui, les biens autour des 200.000 € sont souvent achetés par des jeunes acquéreurs. Sur 20 ans, ils vont arriver à des mensualités de 1.200 €/mois environ. Avec la règle des 35 % d’endettement, avec deux salaires moyens, cela peut passer. Encore faut-il disposer des 7 à 10 % d’apport demandés par les banques.

Acheter un bien avec un mauvais DPE, est-ce un pari gagnant ?C’est une option intéressante. Cela permet de compenser la baisse du pouvoir d’achat. Mais cela reste assez marginal. On ne constate pas de spéculation particulière sur les biens mal notés en DPE.

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