«Уровень доступности жилья существенно не изменится». Где в Крыму находится самое недорогое жильё и будет ли оно дешевле?
Анализируя рынок недвижимости Крыма и Севастополя в 2025 году, можно отметить значительные различия в стоимости жилья в зависимости от города, типа недвижимости (новостройки или вторичный рынок) и близости к морю.
Однако общая тенденция стоимости жилья в Крыму не обладает таким качеством, как доступность. Даже в самой недорогой локации объекты недвижимости покупали бы чаще, если бы была возможность.
Может, такой момент уже наступил, и скоро цены на жильё начнут падать?
Экономисты назвали решение ЦБ РФ о снижении ключевой ставки до 20% «историческим». Напомним, 6 июня 2025 года, Банк России впервые за три года снизил ключевую ставку до 20%. Произойдут ли какие-то изменения на рынке жилья и станет ли он доступным, сегодня волнует многих.
По его прогнозу экспертов, ипотечные ставки снизятся до 20 – 25%.
Значит ли это, что ситуация сдвинется с мёртвой точки и рынок забурлит, а от покупателей не будет отбоя?
Эксперты не делают никаких позитивных прогнозов, так как «первичка» имеет тенденцию к росту, а «вторичка» лишь слегка подешевела, но к Крыму данная динамика не имеет отношения. Пока рынок держит высокие цены с предпосылками к росту.
Доступность жилья в Крыму и Севастополе определяется следующими факторами:
Стоимость квадратного метра
В городах, таких как Керчь и Феодосия, цены на жильё значительно ниже, что делает их более доступными для широкого круга покупателей.
Развитость инфраструктуры
Города с развитой социальной и транспортной инфраструктурой, такие как Севастополь и Симферополь, предлагают более комфортные условия для проживания, что отражается на стоимости жилья.
Близость к морю
Курортные города, расположенные на побережье, такие как Ялта и Алушта, имеют более высокие цены на жильё из-за привлекательности для туристов и инвесторов.
Тип недвижимости
Новостройки, как правило, стоят дороже вторичного жилья, но предлагают современные планировки и новые коммуникации.
Самые дорогие города
Ялта и Алушта лидируют по стоимости жилья, особенно в сегменте новостроек и элитной недвижимости. Новостройки в среднем за «квадрат» стоят 292 000 – 443 000 руб. Вторичка дешевле: 205 600 – за 272 872 руб. Элитные комплексы могут стоить 500 000 руб. за кв. м.
Средний ценовой сегмент
Севастополь и Симферополь предлагают сбалансированное соотношение цены и качества, подходящее для постоянного проживания. В Севастополе средняя цена на новостройки – 209 033 руб. за кв. м, за вторичное жильё – 170 732 руб. за кв. м. В Симферополе новостройки стоят 170 655 руб. за кв. м, «вторичка» - 163 314 руб. за кв. м.
Самые низкие цены
Феодосия и Керчь представляют собой наиболее доступные варианты для покупки недвижимости в регионе. В Феодосии можно купить квартиру в новостройке за 163 977 руб. за кв. м, на вторичном рынке «квадрат» в среднем стоит 136 004 руб. В Керчи динамика такая: новостройки – 142 900 руб. за кв. м, «вторичка» - 104 854 руб. за кв. м.
Таким образом, выбор города для приобретения жилья в Крыму и Севастополе в 2025 году зависит от индивидуальных предпочтений, финансовых возможностей и целей покупки (постоянное проживание, инвестиции или отдых).
Уровень доступности жилья в 2025 году. Источник: «Российская газета»
Если же говорить о тенденции доступности жилья в масштабах страны, куда также переезжают севастопольцы, то по итогам 2024 года регионом с самой высокой доступностью жилья стал Ямало-Ненецкий АО - здесь для приобретения квартиры нужен доход семьи всего за 0,9 года. Среди крупнейших городов наиболее доступное жилье в Екатеринбургской агломерации (на покупку требуется доход за 3,1 года). Самое недоступное - в Казани (коэффициент 4,6). Среди региональных центров наилучший коэффициент - в Мурманске (коэффициент 1,4), наихудший - в Горно-Алтайске (5,02) и Кызыле (5,04).
По международной классификации, жилье считается доступным при коэффициенте 3 и ниже, не очень доступным - от 3 до 4, при показателе от 4 до 5 - приобретение жилья серьезно осложнено, а более 5 - существенно недоступно.
Доля семей, которым доступно приобретение стандартного жилья с помощью собственных и заёмных средств, увеличилась с 56,8 % в 2023 году до 58,7 % в 2024 году. Вырос и индекс доступности приобретения жилья с ипотекой (во многом потому, что большая доля выдаваемой ипотеки приходилась на льготные программы). Однако, если оценивать значения показателей только в части доступности приобретения жилья с помощью рыночной ипотеки, то по сравнению с 2020 годом, когда доля рыночной ипотеки составляла 70%, доступность снизилась более чем существенно.
Доля семей, которым доступна покупка квартиры с помощью кредита, упала с 54% до 22%, а индекс доступности приобретения жилья (соотношение доходов домохозяйства со среднедушевыми доходами с доходами, необходимыми для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотеки) уменьшился с 131% до 71%.
Фактически рост доходов населения за 2023 и 2024 годы (в среднем по России - на 39 %) компенсировал рост цен на жилье в этот период (в среднем по России - на 18 %), отмечается в исследовании.
Сейчас, считают эксперты, наиболее активные рынки жилья в стране переживают переход в новое, более эффективное равновесие по отношению к доходам населения.
«Важно обеспечить устойчивость такого нового равновесия и не допустить новый виток ускоренного роста цен на жилье по отношению к росту доходов граждан», - считают авторы исследования.
В нынешнем году, по мнению вице-президента Фонда, директора направления «Рынок недвижимости» Татьяны Полиди, уровень доступности жилья существенно не изменится, коэффициент в среднем по России удержится на уровне 3,3-3,5.
Материалы по теме:
«Это хороший и правильный знак для рынка!» «Вторичка» стала дешеветь, а что с ценами в Севастополе?
«Льготные кредиты брали все, кому не лень». Где тяжелее всего заёмщикам: в Крыму или Севастополе?