KEY CAPITAL: Под давлением «ключа»

По прогнозам Центробанка РФ, снижение ключевой ставки до привычных значений менее 10% годовых произойдет не ранее, чем в 2027 году. В ближайшие годы застройщикам жилья придется жить в условиях высоких ставок по проектному финансированию и низкого спроса. Эксперты компании KEY CAPITAL – ведущей консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости — предлагают пять сценариев развития бизнеса, которые помогут адаптироваться к новой реальности.

1. Диверсификация в сторону коммерческой недвижимости: склады, туризм, технопарки

Российские застройщики жилья, столкнувшись с падением спроса на ипотеку, все чаще обращают внимание на коммерческую недвижимость. Объемы складской недвижимости, заявленные жилищными гигантами, могут составить от 1,2 млн до 2 млн кв. м, а в будущем эти компании способны занять 15-20% рынка Московского региона. Наиболее интересный сегмент – light industrial, который совмещает офисные, складские и коммерческие помещения.

Помимо складской недвижимости, девелоперы проявляют интерес к туристической сфере. Государственную поддержку таким проектам оказывает Министерство экономического развития. Ключевой документ — Постановление Правительства РФ от 9 февраля 2021 года № 141, которое позволяет инвестору получить льготный кредит и существенно снизить финансовую нагрузку. Поддержка распространяется на строительство, реконструкцию и реставрацию объектов капитального строительства, включая гостиницы, объекты культурного наследия и другие элементы туристической инфраструктуры.

Максимальный размер кредита по постановлению № 141 не может превышать 80% от общей стоимости проекта. Новые проекты получают кредит по плавающей ставке (от 3% до 5%). При этом инвесторы, получившие льготные кредиты, обязаны открыть объект в течение 5 лет с момента заключения кредитного соглашения (при строительстве) или в течение 3 лет (при реконструкции).

Еще одно перспективное направление — строительство технопарков. Власти Москвы поддерживают идею развития инновационного производства на территории бывших промзон, считая, что это поможет создать новые рабочие места и снизить нагрузку на городскую инфраструктуру. В 2021 году несколько крупных девелоперов — Capital Group, «Самолет», «РГ-девелопмент», ГК «Основа» и «Гранель» — объявили о планах по строительству технопарков в составе проектов комплексного развития территорий.

Технопарки получают активную поддержку из бюджетов разного уровня — как на этапе строительства, так и на этапе заполнения площадей. Девелоперам, которые решат строить технопарки, может быть интересна льгота по полному или частичному освобождению от затрат на смену вида разрешенного использования земли. В Москве и Московской области стоимость этой процедуры может достигать половины кадастровой стоимости участка. Также инвестор может получить в аренду землю без проведения торгов. Благодаря этому управляющие компании технопарков в Москве экономят от 50 млн до 250 млн рублей в год. Кроме того, технопарк позволяет получить существенный возврат инвестиций от государства по программам поддержки инновационного бизнеса.

2. Венчурные инвестиции

Венчурные инвестиции — это возможность для застройщика не только получить прибыль, но и доступ к передовым технологическим решениям, которые могут повысить эффективность бизнеса. Вложив средства в перспективный стартап, девелопер получает доступ к новым разработкам и может первым внедрить их в свои проекты. Группа «ПИК» инвестирует в PropTech-стартапы через свой венчурный фонд, группа «ЛСР» вкладывает средства в инновации в строительстве, а группа «Эталон» ищет решения для улучшения качества своих проектов. MR Group пошла еще дальше и создала корпоративный венчурный фонд MR Ventures, который специализируется на инвестициях в технологические стартапы в области строительства и недвижимости.

К PropTech-проектам относят самые разные решения: системы управления умным домом, сервисы для оптимизации строительства, системы безопасности, решения для создания безбарьерной среды и многое другое. Активно развиваются и специализированные акселераторы, которые помогают стартапам доработать продукт и создавать пилотные проекты. Например, акселератор Build UP, созданный фондом «Сколково», уже несколько лет проводит программу для проектов в сфере недвижимости. Венчурные инвестиции — это всегда риск, так как далеко не все стартапы добиваются успеха. Тем не менее, для застройщика это возможность получить доступ к инновациям и создать конкурентное преимущество.

3. Экспансия за рубежом

Выход на зарубежные рынки жилья — это способ диверсифицировать бизнес и создать новые источники дохода. На сегодняшний день о планах по строительству жилья за рубежом заявили Forum Group, Orange Group, Becar Asset Management Group, MERED, QUBE Development, VOS’HOD, «ФСК», Ricci. Российские девелоперы ищут страны со стабильной экономикой и высоким спросом на недвижимость. Ранее основным направлением экспансии была Европа, но в последнее время все больший интерес вызывают страны Азии.

Уже несколько российских девелоперов вышли на рынок ОАЭ, а ФСК объявила о планах по строительству жилья в Таиланде, Вьетнаме, Сербии, Омане и Узбекистане. Плюсом экспансии на зарубежные рынки является возможность получить доступ к новым клиентам, а минусом — необходимость учитывать особенности местного законодательства и конкуренцию со стороны местных игроков.

4. Создание сервисных компаний

Сервисная компания — это не просто управляющая компания, которая занимается эксплуатацией жилых комплексов. Это полноценный бизнес, ориентированный на потребности жильцов и предоставляющий им широкий спектр услуг. В отличие от традиционной управляющей компании, которая зачастую воспринимается как дотационная структура, сервисная компания способна приносить девелоперу доход.

Создавая качественный сервис, застройщик формирует лояльную аудиторию и повышает привлекательность своих проектов. Яркий пример — компания «Голос» из Челябинска, которая работает в сегменте комфорт-класса. Она создала сервисную компанию, которая предлагает жильцам разнообразные услуги, включая консьерж-сервис, клининговые услуги, вызов мастеров, организацию досуга. Компания разработала удобное мобильное приложение, с помощью которого жильцы могут оплачивать коммунальные услуги, заказывать услуги, общаться с управляющей компанией. В результате компания «Голос» сформировала положительный имидж и привлекла новых клиентов.

Еще более широкий спектр услуг предлагает компания Optima Development в столичном жилом квартале «Прайм Парк». Помимо круглосуточного консьерж-сервиса, резидентам проекта доступны услуги беллменов и валет-парковщиков, клининг и химчистка. Сервис от УК квартала поможет доставить продукты, организовать кейтеринг, банкет, праздник, отдых, перелеты, подобрать тренера, репетитора, няню, обслуживающий персонал, получить привилегии ресторанов, клубов, бутиков, выбрать дизайнера, флориста, сомелье, достать пригласительные билеты на мероприятия и т.п.

5. Аренда непроданного жилья

В условиях растущих ипотечных ставок и снижающегося спроса на покупку жилья, девелоперы все чаще обращают внимание на альтернативные стратегии развития бизнеса. Одной из самых перспективных становится аренда. В ближайшие годы застройщики столкнутся с большим объемом нераспроданных квартир, особенно в проектах высокой стадии готовности. Это связано с тем, что текущие ипотечные ставки сравнялись со стоимостью аренды на вторичном рынке, делая покупку менее привлекательной для многих покупателей. Однако падение спроса на покупку не означает падение спроса на жилье в целом. Рынок аренды остается стабильным, а ставки аренды даже увеличились на 40-50%. В этой ситуации сдача квартир в аренду может стать выгодной альтернативой продаже, позволяя девелоперам получать стабильный доход, пока рынок не восстановится. Более того, опыт управления коммерческими помещениями, который уже есть у многих девелоперов, может быть успешно применен и к арендному жилью. Застройщики все чаще оставляют себе в управление крупные помещения для «якорных арендаторов» – детских кафе, спортивных залов, ресторанов, автомоек.

«В условиях меняющейся экономической реальности и колебаний на рынке жилья, застройщикам необходимо пересмотреть привычные стратегии и адаптироваться к новым вызовам, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — Становится очевидным, что модель девелопмента, ориентированная исключительно на строительство жилья, уходит в прошлое. Сегодня девелоперские проекты должны становиться более диверсифицированными, отражая многогранность самого бизнеса. Мы видим, что успешные компании уже не ограничиваются возведением жилых квадратных метров. В рамках одного проекта они планируют не только жилье, но и создают реальные и разнообразные рабочие места. Интеграция в проекты недвижимости, строительство которой стимулирует государство, – индустриальных и технопарков, курортных объектов, – становится новым трендом. Кроме того, расширение поля деятельности девелоперских компаний на сферу сервиса для жителей и управление арендой – еще один важный шаг в сторону диверсификации».