Новая веха малоэтажки. Рынок частных домов готовится "сжиматься" и дорожать
Дома и коттеджи станут сегментом "не для всех"
Сегмент загородного строительства, раздуваемый и стабильно растущий последние годы, взял паузу. Отмена и ужесточение стимулирующих ипотечных программ вымыли с рынка основную категорию покупателей – семей среднего достатка. Весной ситуация усугубится: с 1 марта частные дома по договорам подряда разрешат строить только с использованием эскроу-счетов. Эксперты предполагают: это может привести к удорожанию объектов, которые и вовсе станут недоступны большинству покупателей. Какое развитие ждет рынок в новых условиях и для кого будут строить компании – в материале amic.ru.
По пути многоэтажки
Проектное финансирование и эскроу-счета – не новый механизм для строительной сферы. С 2019 года он стал обязательным при возведении многоквартирных домов. Спустя почти шесть лет решено применить и к сфере загородного жилья. Нововведение, по мнению авторов, позволит защитить деньги граждан от недобросовестных подрядчиков и минимизировать риски появления домов-долгостроев.
Проектное финансирование – строительство домов без использования денег покупателей. Компаниям разрешено возводить жилье исключительно на собственные или кредитные средства. Деньги граждан на весь период стройки лежат на счетах эскроу, доступ к которым инвестор получает только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Идея эскроу-счетов в малоэтажке – правильная и нужная, считают эксперты. Однако у нее есть недоработки, и главная – отсутствие прописанного механизма приемки домов, говорит руководитель компании "Фирсова Слобода" Михаил Кочетов.
"Подрядчик сегодня не защищен от потребительского "экстремизма". Нужен независимый орган, который бы принимал дом по завершении строительства", – объясняет эксперт.
Кроме того, у подрядной компании обязательно должна быть кредитная история. Только в этом случае он может рассчитывать на банковские средства.
"Допустим, застройщик возводил 50 домов в год, но с использованием схем оптимизации налогообложения. То есть по документам он построил четыре-пять домов или вообще ничего не возвел. Когда девелопер придет в банк и попросит финансирование на 100 домов, ему откажут. Начинать надо будет с малого – брать кредит на два-три дома, отрабатывать, сдавать. Так наработается кредитная история", – объясняет эксперт.
Еще один негативный момент – вероятное удорожание частных домов. Банки выдают кредиты на строительство практически по рыночным ставкам, и все дополнительные проценты, которые застройщик уплатит за пользование займа, лягут в цену.
Руководитель агентства недвижимости "Ключ Риэлт" Константин Никитеев предполагает, что стоимость квадратного метра частных домов точно перевалит за 100 тыс. рублей.
"Один застройщик рассказал: из-за работы с эскроу-счетами стоимость строительства дома выросла на 1 млн рублей. При этом уже возведенный готовый коттедж стоит 5 млн (его компания построила на собственные средства. – Прим. ред.), а дом по договору подряда вышел около 6 млн рублей: 16,6% от стоимости дома застройщик заплатил банку", – объясняет риелтор.
"Гибкий инструмент"
Введение эскроу-счетов не запрещает подрядчикам возводить дома на собственные средства и продавать их уже готовыми, добавляют эксперты. Так барнаульские компании делали в течение нескольких лет. Однако сейчас уже построенные объекты продаются долго. Поэтому, предполагают специалисты, вряд ли девелоперы решатся на эту схему.
"Сегодня рынок совсем стоит. Те продукты, с которыми застройщики выходили на рынок, попадают под уровень экономкласса. Но сегодня категория покупателей, которые и приобретали эти дома с использованием дешевых ипотек, "отпала", – говорит Михаил Кочетов.
Особенно сложная ситуация у застройщиков, работающих по программе комплексного развития (КРТ). Эти компании взвалили на себя обязательства, которые непременно должны исполнить.
В Барнауле по КРТ строят один коттеджный поселок, землю для которого инвестор арендовал у "Дом.рф". Компания обязана в течение определенного срока построить дома и всю инфраструктуру в чистом поле.
"Мы сейчас видим, что участок площадью 10 соток без коммуникаций продается дороже 3 млн рублей. Мягко говоря, цена не в рынке. Наверное, все будет непросто. Возможно, компаниям придется искать дополнительные государственные инвестиции. Самим застройщикам это бремя не вытянуть. Не исключено и расторжение контрактов", – говорит Никитеев.
Компании, не угнетенные обязательствами по КРТ, начнут перестраивать работу (если не уйдут с рынка). Михаил Кочетов предполагает, что рынок загородного жилья вновь станет "не для всех": он будет меньше и дороже. Так было вплоть до 2020 года, до введения стимулирующих программ.
"Малоэтажка – более гибкий "инструмент". Есть люди с деньгами, которые более требовательны к качеству товара. Для них и должен появиться продукт: другого качества, уровня, класса. В этом случае покупатели с деньгами и ресурсами пойдут на рынок", – считает эксперт.
Справка
По итогам 2024 года в Алтайском крае возвели 875 тыс. квадратных метров жилья. Из них 572 тыс. – объемы частного домостроения. Этот показатель практически достиг рекорда 2023 года, когда в крае возвели 586 тыс. "квадратов" домов.