Где лучше покупать недвижимость в Албании: топ интересных курортов
Курорты Албании: что изменилось за десять лет
-
Татьяна Баллиу
-
Когда в 2014 году мы готовили материал о топовых курортах Албании, мы говорили о каждой локации отдельно. Сегодня объективнее рассуждать о курортах в целом – из-за комплексного подхода властей к их преобразованию.
За последние десять лет цены на недвижимость вдоль всего побережья выросли в два – четыре раза. Наиболее востребованными и дорогими по-прежнему остаются центральные набережные курортных городов, но с одной важной оговоркой: все они полностью преобразились.
Если раньше это были простые, построенные еще в социалистическом прошлом променады, то сегодня это современные европейские набережные с продуманной инфраструктурой. Особенно масштабные изменения коснулись Дурреса и Влёры, где набережные продлили на 15–20 км, обустроив широкие прогулочные зоны и общественные пространства, велодорожки, зоны озеленения. Яркое преображение заметно и в компактной Саранде, где набережную обновили полностью.
Это не только повысило привлекательность городов для туристов, но и значительно усилило интерес инвесторов к местной недвижимости.
Цены на недвижимость в Албании: где самые дешевые квартиры
Сегодня центральные набережные предлагают круглогодичную инфраструктуру, и цены здесь соответствующие: новостройки на первой-второй линии продаются по €1,9–3,5 тыс. за кв. м. Чем дальше от моря, тем дешевле.
На вторичном рынке порог входа составляет €45–55 тыс. за студии; за однушки просят еще больше. Для сравнения, в 2014 году цены на первой линии стартовали от €18–20 тыс.
Самыми доступными вариантами по-прежнему остаются относительно удаленные локации, например за автострадой в том же Дурресе, на третьей линии и далее во Влёре и в верхней части гористой Саранды. В 2014 году такие объекты стоили €400–450 за кв. м, к 2020 году цены поднялись до €650–750. Сейчас же минимальная стоимость квадратного метра – €1 тыс.
Эксперт отмечает, что до 2020 года пустующие новостройки в прибрежных городах даже вызывали обеспокоенность у местных властей. Однако сейчас спрос есть даже на удаленные объекты, и наметилась такая тенденция после пандемии.
Дело в том, что Албания одной из первых в Европе открылась после ковидных ограничений, и это спровоцировало настоящий туристический бум, который и по нынешнее время не идет на спад, а лишь набирает обороты.
-
Татьяна Баллиу
-
Тогда страна внезапно привлекла внимание соседей-европейцев, и началось активное развитие инфраструктуры: строительство дополнительных международных аэропортов, развязок, туннелей, предлагающих удобную альтернативу горным серпантинам, реализация проектов запуска скоростных поездов, открытие цепочек всемирно известных отелей и местных четырех-пятизвездочных гостиниц по всему побережью и т. д., что вкупе повлекло увеличение турпотока на 20–25% ежегодно.
Так, в первом квартале 2025 года, по данным ООН, Албания заняла первое место в Европе по количеству въездов иностранных туристов, что составило +136% по сравнению с 2019-м.
Кроме того, расширяют свое присутствие авиакомпании, на рынок выходят новые перевозчики, добавляются десятки рейсов каждый год. Всё это привело к тому, что в 2024 году иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 17% по сравнению с предыдущим годом, по данным ЦБ Албании.
Логично, что если раньше первую-вторую линию можно было взять дешево (€20–30 тыс.), то вглубь никто и не уходил. Время прошло, и начали покупать подальше.
По словам Татьяны Баллиу, начиная с 2020–2022 годов и по сегодняшний день активно скупают вообще всё, что есть на побережье, даже в отдалении. Благодаря развитию внесезонной/круглогодичной инфраструктуры людей не пугает условная автострада на пути к пляжу или более удаленный от центральной набережной район, потому что до моря можно дойти пешком по мосту, доехать на транспорте…
Топ курортов Албании для отдыха и покупки квартиры
И все-таки, если выделять наиболее интересные локации Албании для инвесторов, список будет таким же, как и раньше.
Дуррес
Крупнейший портовый город с развитой инфраструктурой, близкий к Тиране и к главному международному аэропорту (20 минут на скоростном поезде, который планируют запустить в 2026 году).
-
Татьяна Баллиу
-
После 2020 года началось активное развитие круглогодичной инфраструктуры даже в ранее отдаленных от центральной части районах. И довольно серьезно повлияли на это наши покупатели недвижимости.
Так, например, в Дурресе есть всем известный, плотно застроенный, развитый район Большой Пляж. Благодаря тому что после 2022 года наши поехали туда за недвижимостью, сейчас в этом квартале всё ориентировано на круглогодичное проживание, а не только сезонное.
Такой же толчок к развитию получил район Старый Пляж во Влёре, а также до недавнего времени чисто летний курортный городок Саранда. Хотя инвесторов с постсоветского пространства основными покупателями назвать трудно. Первенство остается за ближайшими географическими соседями – косоварами, итальянцами, македонцами, а также поляками, чехами, скандинавами.
Влёра
Здесь в 2026 году откроется новый аэропорт, который примет трансатлантические рейсы.
Саранда
Компактный албанский курорт напротив греческого острова Корфу с аэропортом (30 минут на скоростной лодке).
-
Татьяна Баллиу
-
Три ключевых города албанского побережья – Дуррес, Влёра и Саранда – переживают настоящий строительный бум, и одним из катализаторов роста сектора недвижимости стало появление крупных международных девелоперов.
Так, в Дуррес зашел большой девелопер Emaar, который строил Бурдж-Халифу и целые кварталы Дубая. Сейчас же компания работает над масштабным проектом в Албании стоимостью €3 млрд: на центральной набережной растет премиальный квартал, объекты в котором стартуют от €150 тыс. Для Албании это беспрецедентный уровень!
Во Влёре реализуется не менее амбициозный проект Vlorа Marina – аналог дубайских жилых комплексов. Местные застройщики превращают портовую зону в элитный квартал на первой линии с полной инфраструктурой.
Саранда – самый компактный из трех городов – уже практически исчерпал свободные площадки для застройки в центре. Новые проекты смещаются в пригороды, которые фактически стали частью города благодаря развивающейся инфраструктуре.
Многие районы, которые еще недавно считались пригородными и/или сезонными, теперь официально включены в городскую черту, например часть района Шкемби в 6 км от центра Дурреса или Разим в 10 км от Влеры. Города расширяются, поглощая окрестности; растут и цены, открывая новые возможности для инвестиций.
Албанская Ривьера
Еще десять лет назад албанское побережье между Влёрой и Сарандой считалось последними дикими пляжами Европы, уединенными бухтами с кристально чистой водой, куда редко ступала нога туриста. Сегодня каждый уголок Албанской Ривьеры исследован, здесь активно возводят элитные коттеджные поселки с ценниками от €2,5 тыс. за кв. м.
-
Татьяна Баллиу
-
Это уже не просто курортная недвижимость, а премиальный сегмент с пляжами, отмеченными голубым флагом, и видовыми виллами класса люкс с персональными бассейнами. Квартиры в новых комплексах оцениваются в €500 тыс. и выше, а цены на виллы стартуют от миллиона.
Для сравнения: в континентальной Европе за такие деньги, безусловно, тоже можно получить отдельно стоящий отличный дом, но, скорее всего, «в середине нигде», здесь же – в новой эксклюзивной закрытой резиденции с премиум-обслуживанием на первой линии Ионического моря.
Инфраструктура соответствует высоким стандартам: частные пляжи, марины для яхт, вертолетные площадки и продуманные ландшафтные зоны. При этом застройка ведется с учетом экологических норм: власти строго контролируют процесс, чтобы минимизировать вырубку лесов и сохранить природный баланс. Каждый проект проходит тщательную проверку.
Остров Сазан
Единственный албанский остров на стыке Ионического и Адриатического морей.
-
Татьяна Баллиу
-
Албании, в отличие от соседней Греции, достался всего один остров под названием Сазан. Во второй половине прошлого века здесь располагалась военная база, в 90-е он пришел в упадок и был заброшен.
Сегодня интерес к острову проявляет Иванка Трамп и ее муж бизнесмен Джаред Кушнер. В публичном пространстве они заявили о своем желании создать здесь элитный курорт, аналог черногорского Свети-Стефана, еще более эксклюзивный.
На данный момент утвержденного проекта нет, но супруги неоднократно посещали Албанию, изучая потенциал Сазана. Говорят, сейчас разрабатывается мастер-план, детали которого, как ожидается, станут известны уже в этом году.
Власти, разумеется, горячо приветствуют идею, дающую возможность превратить заброшенную территорию в премиальный туристический кластер.
Сейчас Сазан пустует. О прошлом напоминают лишь полуразрушенные советские бараки. Но если проект Трамп и Кушнера будет реализован, здесь появится курорт высочайшего уровня с сохранением природного ландшафта: по публичным заявлениям, застройка займет лишь 8–10% территории, а остальное останется нетронутой зеленой зоной.
Тенденции последних лет: массовая выдача разрешений на строительство, цифровизация, ВНЖ за недвижимость
Строительство
До 2019–2020 годов на албанском побережье действовал негласный мораторий на строительные разрешения – их выдавали буквально единицам – только крупным игрокам с проектами элитной малоэтажной застройки.
С 2020–2021 годов политика изменилась: власти начали активно выдавать десятки разрешений, но с жесткими требованиями к качеству и экологичности. И если раньше контроль застройки был формальным, то теперь государство пристально следит за соблюдением норм на всех этапах, от проекта до сдачи объекта. Качество материалов и технологии строительства значительно выросли, что позволяет предлагать более качественное жилье.
Сейчас наблюдается лояльность к проектам европейского уровня: малоэтажным элитным комплексам с виллами и коттеджами, жилым резиденциям с бассейнами и озеленением, спортивными площадками и парковками, закрытым ЖК турецкого или европейского типа с продуманной инфраструктурой.
Цифровизация
Албания полностью перевела кадастровые услуги в электронный формат, закрыв все физические отделения. Система стала прозрачнее, процедуры легче в исполнении.
Даже иностранцы получают полный доступ к государственным порталам, но для нерезидентов доступ несколько ограничен.
ВНЖ за недвижимость
С 2022 года Албания ввела программу по выдаче ВНЖ при покупке недвижимости. Минимального ценового порога нет, главное иметь официально зарегистрированную собственность при установленном минимуме жилой площади в 30 кв. м на человека, 40 кв. м на двоих и т. д.
Интересно, что эта программа не запрещает трудоустройство; также возможно воссоединение семьи с родителями-пенсионерами и детьми до 30 лет.
Аренда и доходность недвижимости
Рост турпотока очень повлиял на арендный рынок – он за последние пять лет пережил взлет. Сегодня средняя доходность колеблется в пределах 7–15% в зависимости от типа объекта, локации и вида сдачи (посуточная/помесячная).
И ожидается, что рост ставок продолжится на этом же уровне: страна перестает быть чисто сезонным направлением, и аренда на центральных набережных и в ближайших пригородах востребована круглый год.
-
Татьяна Баллиу
-
Помимо стандартных краткосрочных инвестиций в виде покупки квартир под апарт-отели для сдачи через Airbnb и Booking, среди местных и иностранных инвесторов в последние годы набирает популярность флиппинг, то есть покупка «бабушкиных квартир» на первой – третьей линии, затем недорогой косметический ремонт и меблировка в скандинавском стиле и мгновенная перепродажа в полтора-два раза дороже благодаря постоянно растущему спросу.
Прогнозы: что ждет Албанию в следующие десять лет
По мнению эксперта, рынок недвижимости Албании можно разделить на два периода: допандемийный и после. Основной бум пришелся, конечно, на время после пандемии. До 2020 года цены росли за счет развития инфраструктуры и умеренного интереса к стране, настоящий скачок произошел потом.
-
Татьяна Баллиу
-
На контрасте с совершенно смешными ценниками 2014 года можно было бы предположить, что возможность выгодной инвестиции в страну упущена и цены на недвижимость к 2025 году уже достигли своего потолка, но это не так.
Сегодня уже можно утверждать, что даже без учета грядущего вступления Албании в ЕС (хотя очевидно, что этот процесс станет дополнительным стимулом для удорожания недвижимости!) присутствуют базовые факторы, гарантирующие дальнейшее интенсивное развитие сектора недвижимости:
· в стране стабильная политическая и экономическая обстановка,
· власти уделяют особое внимание развитию урбанистики, городской и туристической инфраструктуры на побережье,
· принимаются законодательные акты, способствующие улучшению инвестиционного климата, регуляции деятельности акторов сектора недвижимости (девелоперов, риелторов, нотариусов), расширению прав и привилегий иностранных покупателей (ВНЖ по недвижимости, доступ к госпорталам) и крупных инвесторов (увеличение прозрачности тендеров).
Татьяна напоминает, что покупатели, так же как и 2014 году, не платят налог на покупку недвижимости в Албании, лишь единоразовый сбор кадастровой палаты, который в большинстве случаев не превышает нескольких сотен евро. В стране всё еще нет даже полноценного ежегодного налога на содержание недвижимости.
Что касается процедуры продажи недвижимости, предполагающей налог в размере 15% от прибыли, то даже здесь власти дают сэкономить иностранцам. Во-первых, в Албании нет минимального срока владения недвижимостью. Во-вторых, в конце 2025 года ожидается очередная налоговая амнистия по переоценке недвижимости, когда те самые 15% можно будет заранее сократить до 5%.
Кроме того, со следующего года Албания планирует принимать рейсы из Америки и Канады. Так, в аэропорту Тираны практически достроили новый терминал и взлетно-посадочную полосу для больших боингов. А аэропорт во Влёре изначально строился под трансатлантические рейсы.
-
Татьяна Баллиу
-
Упомяну несколько неожиданный фактор поддержки сектора недвижимости: албанцы-мигранты не просто везут все заработанные за рубежом деньги обратно в страну, но инвестируют в первую очередь именно в недвижимость на побережье, чтобы сначала ее сдавать, а затем репатриироваться и в старости жить на родном Средиземноморье (что сейчас делают пенсионеры-итальянцы и скандинавы).
При запуске рейсов из Северной Америки им станет еще проще добираться на родину, поэтому мы ожидаем очередную волну спроса и виток цен в ближайшее время.
По мнению Татьяны, всё это поддерживает рынок жилья не хуже турпотока. Так что цены точно будут расти и дальше. Возможно, не такими высокими темпами, как раньше, но стабильно.
Люфт между актуальными и прогнозируемыми ценами в любом случае будет, заработать можно. Понятно, что больше всех выиграли те, кто инвестировал в албанскую недвижимость еще в 2014 году, но и сейчас, на этапе активного развития инфраструктуры и туризма, есть шанс выгодно зайти на рынок. Это касается не только долгосрочных вложений (перепродажа), но и краткосрочных (сдача в аренду).
Кроме того, не стоит забывать, что покупка недвижимости дает право на вид на жительство, что делает Албанию привлекательной не только для инвестиций, но и для переезда.
Фото предоставлены Татьяной Баллиу